大家知道，这几年楼市里最火的“新产品”就是所谓“第四代住宅”，也叫“立体生态住宅”。要问这“第四代”和以前的商品房相比究竟有何不同，到底做了哪些升级？其实看来看去就是能有更大的阳台（露台），并且种上绿植。
虽然“第四代住宅”都是超大户型，这些高单价、高总价的“豪宅”一般人买不起。但是大家也都感到好奇，富人们掏远高于市面上其他楼盘的钱去买到底值不值？随着福州首批四代宅建成交付，这个问题的答案逐渐浮出水面。
此前文章提到，那些售价严重虚高的楼盘，其交易背后很可能存在猫腻。但也有一些四代宅建在相对较偏的地段，定价也没有主城区那么贵，就是把销售目标对准当地比较有钱的改善客群。
比如马尾东江滨的中建元亨府就很典型，2022年3月土拍出让，今年就有大批二手房挂到网上，交房速度倒是很有保障。这个楼盘户型在150-180㎡之间，都是平层设计，并没有动辄超两百平，总价还是控制在正常改善需求买得起的区间。
看到这些“第四代住宅”有业主迫不及待甩卖，我们大家都会感到不解。按说有钱人买豪宅都为彰显身份，为了住得更大更爽。平日里地产业内人士们也都告诉我们，别看这些商品房价格很贵，但有钱人不在乎涨跌与盈亏。
倘若真是如此，那为什么这些“有钱人”刚拿到房子，刚办出房产证就急不可耐挂出来卖呢？由于中介网站都有VR实景功能，如今我们无需实地看房，也能领略这些“第四代住宅”的真实风采。
其实房子到手就会发现，别看效果图画得美轮美奂，除了阳台稍微大点，四代宅和以前的商品房确实没啥不一样，大家都是钢筋混凝土房，谁家水泥也没掺入黄金。只不过他们家阳台有人提前种好绿植，不需要自己另外买花盆。
既然称为“立体生态住宅”，那就得让绿植上楼进户，让业主身在家中也能接触大自然。将来不管喜不喜欢，后续养护能不能跟上，这些绿植都要保留在那儿，要像普通住宅随意封闭阳台，就会变得格外难看。
正因如此，凡是规划“第四代住宅”的地块，基本在土拍时就有明文规定，建成后外立面必须保持原貌，禁止违建封窗。但是开发商卖房又爱宣传“赠送面积”，四代宅单价更高，不封阳台“赠送”部分实现不了。将来是不是真能监管到位，绿植能否长期存活，那就只能走着瞧，恐怕这些小区物业管理难度不小。
那么，马尾这个总价看起来还算“够得着”的四代宅，实际销售情况如何呢？我们看商品房网签数据很有意思，该楼盘共有住宅482套，至今可售住宅还剩90套，已售住宅392套，但其中已登记住宅只有227套。
众所周知，买现房可以一手交钱一手交货，付款之后直接办理房产证。而买期房在签订商品房合同，办理网签备案之后，还要经过一道程序叫预告登记。业主领取预告登记证明，才能确保这套期房登记在购房人名下，防止被“一房两卖”，只有网签合同随时可以申请注销。
所以，像这种已经交房，都有二手房挂出来卖的楼盘，还有这么多房源没办预告登记，实在令人有些费解。大家都会怀疑，这些房子究竟网签给谁？真的“卖”掉了吗？
这些年大家见过很多“工抵房”，房产中介帮忙叫卖，声称去售楼部办理过户，其实用的就是“注销网签再转售”的套路。如此操作可以规避二手房过户的相关税费，要是办了预告登记就更加麻烦。
目前中建元亨府首批二手房报价低至1.28万，中层也就1.4万。都是原封不动的毛坯房，就跟新买来的一样。或许这些房东自认已经很有诚意，心想自己成本2万多，现在一平接近降一万，开价远比三年前买入价低。
然而我们只需稍作对比就会发现，当前东江滨这片一平六千多就能买到很新的房子。“第四代住宅”听起来确实挺高端，下楼地铁站看着也方便。然而今后整个东江滨没几个小区会缺地铁，大家都觉得马尾买房要“五位数”是不是离谱了点。
大牛证券提示：文章来自网络，不代表本站观点。
